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    刚向股民道完歉,万科就发了一个大招

    2022年04月02日 07:00   21世纪商业评论   李惠琳
    万物云IPO,有机会达成千亿市值。

    记者/ 李惠琳  编辑/ 谭璐

    前一天,万科因为业绩不佳向52万股民道歉,第二天就放出大招。

    4月1日,万物云向港交所提交招股书,迈出走向资本市场的关键一步。作为万科旗下的物业板块,万物云被寄予厚望。

    2021年,万科的净利润接近腰斩,董事会主席郁亮自愿降薪近9成,并检讨企业发展策略。在最新的业绩报告中,物业服务成为亮点之一。

    2021年,万物云收入首次超过200亿元,同比增长32.1%。业务扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动,并形成了外部竞争力。去年万物云的新增合约面积中,外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

    “儿子长大了,可以独立发展了,我想家长不会因为外面的天气好坏而作出这个决定?!倍杂谕蛭镌?,CEO朱保全打比方说像养儿子。

    他表示,万科分拆万物云上市,引入国内外的机构投资者提高综合实力,可以奠定行业的领导地位。

    郁亮认为,万科物业有机会达成市值千亿。参照如今的股价,几乎相当于半个万科。

    万科为最大客户

    万物云成立于2001年,前身是万科物业,2015年从万科分拆,独立开启市场化运营,2020年更名为万物云。

    掌舵人朱保全在1999年加入万科,2010年开始接管业务。

    招股书显示,万科及其各全资附属公司累计拥有万物云约62.89%的投票权,朱保全持股8.57%,另外58同城CEO姚劲波持股4.76%。

    背靠大树好乘凉。从2011年到2021年,万物云规模增长超过16倍,复合增长率超过30%。

    2021年其收入为237.05亿元,万科作为最大客户,贡献了16.1%的收入,且占比逐年增大。

    万物云定位为全域空间服务提供商,主要收入主要来源是“社区空间居住消费服务”,即住宅物业服务,占比达55.5%。另外两大业务“商企和城市空间服务”、“AloT及BPaaS(流程即服务)”,分别占比36.7%、7.8%。

    从体量而言,万物云的收入规模只有地产主业的1/19,净利润也有限,2021年仅17.14亿元,但胜在其抗周期特性和稳定现金流。

    相比其他物业股,万物云的毛利率较低,且近三年持续下降。2021年,毛利为40.2亿元,毛利率为16.96%。

    朱保全对此解释称,“从已上市的物业公司情况来看,大概分为两个阵营,一类是在15%左右,一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右,从分析师的报告来看,15%左右是一个合理区间?!?/p>

    参照物业股的低迷形势,蛰伏11年的万物云选择此时上市,似乎错过了最好时机。

    2020年至2021年上半年,大批物企分拆上市,估值一路高涨。2021年下半年开始,港股市场整体走弱,物业股估值也从高位跌落。比如,碧桂园服务的市值峰值约2500亿港元,如今约1100亿港元,蒸发超一半。

    不过,在朱保全看来,“现在相对于2020年可能更合适,因为市场的估值更加趋于理性?!?nbsp;

    他表示,上市对于企业来说,只是经营长河中的一个节点而已,在资本市场相对理性的时刻,更能够给企业真实定价,给战略投资人更好的投资机会。

    趁着上市前夕,万物云也来了个突击分红。

    招股书显示,过去三年,万物云的净利润是42.7亿元,累计派息高达41亿元,其中2021年派了35.37亿元。截至2021年底,万物云账上躺着现金64.31亿元。

    被对手赶超

    郁亮对于万物云的期待,不是一个单纯的物管公司?!岸嘁患?、少一家(物业管理)上市公司并不重要,如果是一个城市服务商,我觉得会变得很重要?!?nbsp;

    朱保全多次提到,万物云的扩张方式会以街道为单位,发展有浓度的空间服务,“聚焦中国100个核心城市,在其中1000条街道进行高浓度部署和发展?!?/p>

    他曾预计,2021年底,全国万物云市占率超过25%的高浓度街道,可达到300条。

    (万物云CEO朱保全 来源:中华网)

    承担城市服务商这一角色的是万物云城,专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。按照计划,万物云城年增速不低于60%,2023年实现100亿元合同收入。

    朱保全提到,万物云城会帮助城建、城管、环卫、水务、社区治理等部门,统筹对接环卫、绿化、管廊、水道治理等服务供应商,将物业管理的“资产保值增值打好环境”模型,复制到城市中去。

    据称,万物云城已签约40个城市项目,包括珠海横琴、雄安新区、鼓浪屿等,会提前完成3年百城的目标。

    目前来看,万物云创新打法的成效还待显,在规模上却已落后于对手。

    2020年,万物云的营收为182.04亿元,在管面积达5.66亿平方米,均居业内第一。进入2021年,新一轮收购运动下,万物云被碧桂园服务赶超。

    截至2021年底,万物云在管住宅及商企物业的建筑面积约7.85亿平方米,其中,住宅物业方面管理了2823个项目,在管建筑面积约6.6亿平方米,合约建筑面积(含在管建筑面积及未交付建筑面积)约8.78亿平方米。

    2021年,碧桂园服务实现营业收入约为288.43亿元,收入比万物云高50亿元。在管面积方面,也高出一头。

    克而瑞研究中心数据显示,碧桂园服务的总收费管理规模约8.5亿平方米,总合约管理规模约15.2亿平方米。

    过去,万物云缺乏独立融资机会,上市有助于其更快扩张。万物云提到,IPO募资用途之一,就是在全国扩张,扩大业务底盘。

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