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    “三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

    2020年08月29日  07:00  21世纪经济报道  张敏 

    分析人士认为,若严格执行,未来房企的融资规模将受到限制,这不仅影响到企业的拿地和融资战略,借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今,大家都在等“靴子”的正式落地。

    山雨欲来风满楼。

    8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会?;嵋橹赋?,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

    在此之前,以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息,但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节,尚待进一步细化落地。另据媒体报道,参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。

    对房地产融资政策的收紧,已是箭在弦上。但在政策落地之前,各种分析与猜测层出不穷,刚从疫情中恢复的房地产业,再度陷入纷扰。

    分析人士认为,若严格执行,未来房企的融资规模将受到限制,这不仅影响到企业的拿地和融资战略,借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今,大家都在等“靴子”的正式落地。

    或以试点形式推开

    监管层对房地产融资管理的强化,在近期有??裳?。7月24日,“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开,并首次提出,“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。

    8月13日,21世纪经济报道独家报道称,对于房企债务的管理,将以“三条红线”为标准。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

    根据“三条红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档:三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

    8月20日召开的座谈会,再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限,但对融资实施强监管的信号已经十分明确。

    21世纪经济报道从权威人士处了解到,共有12家房企参加了此次会议,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

    21世纪经济报道还了解到,前述会议的基调以座谈为主,监管层的主要目的,是通过对几家大型房企的座谈,了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。

    据了解,“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债,来控制金融机构的风险,并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债,前述知情人士表示,一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。

    8月28日早间,绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示,公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流,融资新规的实施目前还没有明确的时间表。

    另据了解,监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理,此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点,然后逐渐推开。

    高杠杆时代的终结?

    “万科是从官方发布的信息了解到,监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发,出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,对此公司会认真研究,尽快去适应,按照要求进行落实?!倍杂谌谧市抡?,在8月28日的万科中期业绩会上,万科总裁祝九胜表示。

    在公开表态中,房企大多将这一政策称为一种“规范”,并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量,能够独善其身的企业并不多。

    天风证券根据2019年财务数据,按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中,同时踩到“三道红线”的房企共14家,同时踩到两道红线的房企有10家,踩到一道红线的房企有14家,全部不踩线的房企仅有12家。

    若对参会的12家房企进行划分,则有4家房企位于全部踩线的“红档”,分别是恒大、融创、绿地、中梁;全部不踩线的“绿档”房企,为保利、中海、华润、华侨城4家央企;万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。

    “如果对所有企业都按此标准执行,这一政策的影响范围可想而知?!北本┠炒笮头科笕耸肯?1世纪经济报道表示,多年来,房地产业主要依靠举债来实现规模扩张,高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制,意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。

    短期来看,若债务规模被控制,也将引发一系列的连锁反应。

    在近期的房企中期业绩会上,不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外,很多企业也开始注重拿地和投资,从而提高资金使用效率。

    雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示,“我们现在不能乱拿地,下半年会有更好的机遇,在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目,我们就到明年拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情?!?/p>

    21世纪经济报道了解到,很多房企已拿到上述文件的原文,并已着手研究,其面临的主要疑问在于,不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通,并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露,金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。

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