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    绿景中国拿下深圳最大旧改项目 土地市场规则生变“地王”或绝迹

    2019年11月02日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲,毛志成  

    预计本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套,确保完成今年8万套公共住房建设筹集目标。

    历经十余年,深圳最大的一宗旧改土地,花落绿景中国。

    10月28日,绿景公告,通过认购股份获得一家目标公司股份,该目标公司间接拥有“深圳沙河五村城市更新项目(白石洲城市更新项目)”的投资与开发权。

    白石洲旧改项目规划面积大约350万平方米,是深圳市区罕见的超大型项目。在土地稀缺的深圳,价值巨大。

    这一项目的推进,意味着深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同时在增量市场,深圳今年也推出了多幅土地,11月将有7个项目进入市场。

    与此前不同的是,在新的入市土地中,除一幅人才用地外,其余6幅将采取“双限双竞”的方式,显示了政府严控地价、房价的态度。

    旧改的大规模推进和土地出让规则的变化,让深圳这个房价高企的一线城市从此将难现“地王”,房地产市场的逻辑、开发商的投资运营逻辑,也都不得不去适应变化。

    深圳最大城中村——白石洲。-IC photo-

    最大旧改将入市

    深圳是一个“旧改之城”,城市面积的狭小、增量的稀缺、人口和产业的急速扩张,加之过去40年建筑的粗粝和老化,都让这个城市不得不启动旧改,以提供更多的住房、商业地产。

    旧改能力因此成为开发商在深圳的生存和竞争砝码。本地开发商佳兆业、京基集团、鸿荣源、绿景中国等都是隐形的“地主”,央企和外来开发商也不示弱,招商蛇口、华润置地、华侨城、恒大等也在深圳拿下多个旧改。

    众多正在推进的旧改中,白石洲旧改无疑是其中最耀眼的一个,被深圳业界称为“城市更新航母”。

    项目地处深圳核心城区,紧邻深南大道,并毗邻科技园及华侨城片区,优越的地理条件及庞大的规模,令开发商眼馋,同时也被寄予了综合社会效益的期望。

    十几年前,白石洲就传出要改造的消息。但直到2012年8月,沙河五村城市更新领导小组成立,白石洲旧改才正式确立;2014年,被正式列入深圳城市更新名单。2016年,绿景中国母公司绿景集团获得了该项目的开发权。

    据了解,此次绿景中国获得白石洲旧改,是从母公司、控股股东黄康境手中购得溢明投资有限公司99.99%的股权,溢明投资间接持有一家香港控股公司25%的股权,这家公司旗下业务包括白石洲旧改的投资与开发。

    也就是说,这次注入绿景中国的白石洲项目股权为25%,绿景有关人士表示,向上市公司注入白石洲项目股权没有上限,未来或将全部注入,但没有明确的时间表。

    绿景从1998年开始涉足城市更新,历经二十余年,当前绿景所开发的20余个项目中,大部分都是城市更新项目,这在主流开发商中比较少见。

    据西南证券,绿景集团在大湾区核心城市拥有土储 1200万平方米。绿景中国2019年半年报显示, 上市公司的土地储备约438万平方米,未来有望获得母公司的资产持续注入。

    值得关注的是,专注旧改的绿景中国,盈利性超过同业一倍的水平。绿景财务总监陈健民曾指出:“一般同行业毛利率水平在20%左右,而我们过往几年基本上在50%以上?!?/p>

    前述有关人士表示,自2018年底取得专项规划批准以后,白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段,目前进度良好;不过由于项目的复杂程度,具体入市时间未知,还有很多不确定性。

    深圳宅地供应井喷

    旧改加速推进的同时,深圳今年在土地出让尤其是宅地的供应上也加大了力度。

    今年6月,深圳曾迎来一场“史诗级”土拍,5宗住宅用地同时挂牌出让,吸引数十家房企参与,最终收金224亿元。

    5个月后,深圳再次发出土地“大礼包”。11月22日,深圳将“一次性”推出位于坪山(3块)、龙华、光明、大鹏新区等地的6块居住用地。

    相比上次,这次的土地挂牌起始价更低,六宗地总建筑面积约77.2万平米,挂牌起始总价约131.67亿元。

    不过,这次的规则也发生了更大变化,实行“双限双竞”,除限地价、竞人才房面积外,还限定了未来要卖的最高房价,比现在地块周边的新房价格要低,对户型也都严格执行“9070政策”。

    其中,龙华地块限价7.14万/平米,比周边在售的二手房中海锦城要低,而附近将要开盘的金茂府预计价格10万+;光明新中心区的地块限价到4.725万/平米,低于目前光明在售的项目。

    深圳一些开发商认为,政府限制地价、抑制房价的意图明显。因为此前那一轮土拍,出现了几个地王,带来了很大的压力。有关部门还约谈了光明区域的相关开发商。

    “未来控制地王会常态化?!庇幸的谌耸恐赋?。

    控制地王、未来商品房房价的同时,深圳更从人才房、公共住房着手,稳定住房价格。

    这批出让的土地,全部要求配建一定比例的人才住房,并且要求开发商增加竞争配建比重;在11月21日出让的光明科学城地块,更是一幅纯粹的人才住房用地,面积36435平米,未来的售价也定了:基准售价25800元/平方米,最高售价27100元/平方米。

    “双限双竞,配建人才住房,这也体现了深圳广罗人才的决心?!鄙钲谧噬钜的谌耸啃旆惴治鋈衔?,而一次性推出7块土地,也暗示了深圳政府对开发商的态度,并不因为土地相对短缺,就关上房地产开发的大门。

    从一系列操作来看,2018年深圳推出的“二次房改”相关精神,正在指引深圳未来的土地、住房、楼市走向。

    根据规划,2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

    预计本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套,确保完成今年8万套公共住房建设筹集目标。

    明年开始,深圳将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。

    值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的五六成。位于原特区内的4万-5万元/平方米区间,原特区外的普遍处于2万-3万元/平方米区间。

    “深圳将严格控制用于出售的公共住房价格?!?深圳市委常委、市政府党组成员杨洪表示,未来一段时期,深圳公共住房总体价格都将稳定在这一水平。

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